pbov-2

De Wet Betaalbare Huur: Niet per definitie een doodsvonnis!

Sun, 03 Nov 2024 14:12:15 GMT

De Wet Betaalbare Huur: Niet per definitie een doodsvonnis!

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat de Tweede Kamer op donderdag 25 april met een grote meerderheid heeft ingestemd met de invoering van de Wet Betaalbare Huur (Wbh). Er wordt gestreefd naar een spoedige behandeling door de Eerste Kamer en een beoogde invoering van deze wet per 1 juli aanstaande.

De invoering van de Wbh, de gewijzigde wet- en regelgeving op het gebied van fiscaliteit én de gestegen rentekosten, hebben een onvermijdelijke weerslag op de rendabiliteit van uw vastgoed(portefeuille). Dit blijkt tevens uit onze werkpraktijk waarin we veel vastgoedinvesteerders spreken over het uitponden van bestaande zelfstandige huurwoningen, vanwege het wegvallen van enige vorm van rendement. In dit artikel willen wij van Klaassen PBOV u informeren over een alternatieve mogelijkheid om te komen tot (meer) rendement die verborgen zit in de Wbh.

Let op

Volledigheidshalve is het wel van belang om aan te geven dat dit alternatief niet de pasklare oplossing is voor hetgeen over investerend Nederland heen komt door de Wet betaalbare huur. Het is een alternatief wat voor een deel van het aanbod in Nederland kan leiden tot een oplossing. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen. Het is wel van belang om uit te zoeken wat er wel/niet kan in de gemeente waar het vastgoed gelegen is.

De Wbh en kamerverhuur

Naast het eerder geplaatste artikel over proactief goed verhuurderschap, wijst Klaassen PBOV u graag op een alternatieve benadering voor het behoud van uw vastgoed en rendement, namelijk: Kamerverhuur. Het verhuren van kamers is in veel Nederlandse gemeenten tot een beperkt aantal kamers toegestaan zonder dat hier een kamerverhuurvergunning voor vereist is.

Kamerverhuur kent geen liberalisatiegrens of puntengrens en is daarmee een vreemde eend in bijt. De huurprijs van deze onzelfstandige woningen wordt gereguleerd door een eigen puntenstelsel (woningwaardering onzelfstandig). Een nadeel is dat dit systeem na de invoering in de jaren ’70 nagenoeg ongewijzigd is gebleven wat een lage (niet marktconforme) huurprijs tot gevolg had. Met de invoering van Wbh komt hier echter verandering in en dat biedt kansen.

Nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte

In de Wbh is naast de introductie van de middenhuur bij zelfstandige woningen (149 t/m 186 huurpunten), ook een wijziging opgenomen voor een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte. Dit nieuwe WWS-O zoekt op veel gebieden aansluiting met de bestaande woningwaardering voor zelfstandige woningen en herbergt vele toevoegingen en wijzigingen op het gebied van:

Verwarming/koeling van gehele pand
Verwarming en koeling van het gehele pand
Duurzaamheid (energielabel) van gehele pand
Uitvoering van de keuken en keukenvoorzieningen
Uitvoering van het sanitair en sanitaire voorzieningen
Buitenruimte van het pand
Parkeerruimte bij het pand
WOZ-waarde van het pand
Bijzondere voorzieningen in het pand

Bovenstaande wijzigingen zorgen enerzijds voor een stijging in de kale huurprijs van circa 20% ten opzichte van de huidige wettelijke huurprijs van een kamer. Anderzijds biedt het nieuwe puntenstelsel een groter voordeel, namelijk de mogelijkheid om verbeteringen aan te brengen. Dit betekent dat het net als bij zelfstandige woningen loont om bijvoorbeeld het energielabel te verbeteren en/of in de afwerking van het pand en/of de kamer te investeren.

Een voorbeeld uit de praktijk

Aan de hand van onderstaand praktijkvoorbeeld willen wij u de mogelijkheden van dit nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte

Huidige situatie

Eengezinswoning
Verhuurd voor € 1600,00 per maand (zelfstandig)
Valt als zelfstandige woning in de nieuwe middenhuur (<187 huurpunten)
Begane Grond, 1e verdieping, kruipzolder (<1,50m hoog)
Energielabel (NTA8800) E
3 slaapkamers van ca. 12m2 per stuk
Gedeeld toilet, badkamer, keuken, woonkamer, tuin en berging
Maximaal 3 personen zonder kamerverhuurvergunning

Kale huurprijs per kamer conform huidige systematiek

€ 380,14

Kale huurprijs per kamer conform nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte:

49 punten - € 456,59

Verbeterde situatie

Energielabel B

Dakisolatie kruipzolder
Vervangen enkel galen (in bestaande sponningen) op verdieping
Vervangen Cv-ketel

Kosten < € 10.000,- (na aftrek SVOH subsidie)

Kale huur prijs per kamer conform nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte:

60 punten - € 559,70

Resultaat

De gewijzigde woningwaardering onzelfstandig in combinatie met de verbeterde huurprijs zorgt ervoor dat deze woning bij mutatie rendabel verhuurd kan blijven worden voor een kale huurstroom van € 1679,10 per maand. Deze woning kan daarmee behouden blijven voor de vastgoedportefeuille.

NB: Naast bovenstaande verbeteringen zijn er meer verbeteropties mogelijk, bijvoorbeeld op het gebied van de keuken, het sanitair en/of het verbeteren van het energielabel. Dit was voor in deze casus niet nodig.

Vrijblijvend advies?

Heeft het artikel u nieuwsgierig gemaakt naar de mogelijkheden voor uw vastgoed(portefeuille), de toepasbaarheid op bijvoorbeeld appartementen of wilt u graag sparren met één van de adviseurs van Klaassen PBOV? Plan dan via onderstaande knop een gratis en vrijblijvend een strategiegesprek in.

‘Proactief’ goed verhuurderschap

Sun, 03 Nov 2024 14:11:38 GMT

‘Proactief’ goed verhuurderschap

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat het rendement van (verhuurd) residentieel vastgoed onder druk staat. Naast de goedgekeurde BOX3 overgangsregeling, de hoge(re) financieringsrente en de stijgende bouwkosten, dreigt er een verregaande ingreep in het WoningWaarderingsStelsel (WWS).

Bovenstaande maatregelen leiden tot paniek en onzekerheid. Het is ons opgevallen dan veel Investeerders massaal hun vastgoed uitponden of dit serieus overwegen.

Onze specialisten van Klaassen PBOV krijgen vaak de vraag: ‘Kan ik mijn vastgoed nog wel rendabel blijven verhuren in deze tijd of moet ik uitponden?’

Laten we eens uitgaan van ‘proactief’ goed verhuurderschap als investeerder, met een zetje van ons in de goede richting.

Alles valt of staat met uw inzicht in de huidige en toekomstige (2024) verhuurwaarde (huurpunten) van uw vastgoed. Heeft u dit inzicht niet of onvoldoende?

Vallen de huurpunten van uw vastgoed tegen? Geen man overboord! U kunt namelijk op diverse aspecten van de huurpunten direct invloed uitoefenen

Stel: Het gat tussen de berekende huurpunten en de benodigde huurpunten is ‘klein’. Dit kunt u door middel van (beperkte) kwalitatieve verbeteringen (bijvoorbeeld toevoegen verwarming in een vertrek of aanpassen van keuken en sanitair) overbruggen. Deze aanpassingen kunt u zelf uitwerken en uitvoeren.

Stel: Het gat tussen de berekende huurpunten en de benodigde huurpunten is ‘groot’. Een grote factor van invloed op de uitkomst van de huurpunten is het energielabel. Het verbeteren van het energielabel kan leiden tot een grote verbetering in de huurpunten. Als u het energielabel wilt laten vaststellen, heeft u dar een externe deskundige voor nodig.

Kortom het antwoord op de vraag of u uw vastgoed moet uitponden of kan behouden, ligt volledig bij u. Het enige wat wij kunnen adviseren is: ‘Wacht niet af in onzekerheid én neem zelf de leiding over de situatie!’

Allereerst kunt u op eigen initiatief inzage krijgen in de huidige waarde van uw vastgoed en bepalen of u zelf het ‘gat’ kan overbruggen. Als het gat groter blijkt kunt u zelf contact opnemen met een deskundige van Klaassen PBOV voor het realiseren van een Verbeteradvies Vrije Sector.

Heeft of beheert u een grote portefeuille en ontbreekt het u aan tijd en resources? Of heeft u een extra zetje ‘Proactief’ goed verhuurderschap in de rug nodig? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij bespreken graag met u de mogelijkheden klein of groot.

Masterclass Wet Betaalbare Huur: “Hoe laat u uw vastgoed óók in 2024 redeneren”

Sun, 03 Nov 2024 14:11:00 GMT

Masterclass Wet Betaalbare Huur: “Hoe laat u uw vastgoed óók in 2024 redeneren”

Wet Betaalbare Huur

Het zal u als belegger niet ontgaan zijn. De aankondiging van de Wet Betaalbare huur (WBh), waarin grote wijzigingen in het puntensysteem huur en de liberalisatiegrens zijn opgenomen.

Veel gestelde vragen uit de praktijk over de Wet Betaalbare huur en BOX3

Uit de hedendaagse praktijk van Klaassen PBOV komt naar voren dat de wijzigingen in de Wet Betaalbare huur voor veel onrust en onzekerheid zorgen onder onze klanten. Dagelijks krijgen wij vragen in de strekking van:

Wat moet ik met mijn vastgoed doen? Kopen of houden?
Is mijn vastgoed nog wel rendabel?
Wat gaat er precies veranderen op het gebied van het woningwaarderingsstelsel?
Wat zijn de gevolgen van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor mijn vastgoed en/of portefeuille?

Geen paniek

Om de bovenstaande vragen voor u te beantwoorden organiseerde Klaassen PBOV, als dé expert op het gebied van de Woningwaardering en duurzaamheid in Nederland, op 30 november 2023 een gratis online Masterclass Wet Betaalbare Huur. In deze masterclass werd er dieper worden ingegaan op :

De Wet Betaalbare Huur en huidige ontwikkelingen

Wat houdt de wet in
Wat zijn de grootste valkuilen in de Wet Betaalbare Huur
Waar staan we nu

Wat betekent de eventiele invoer voor mijn vastgoed(portefeuille)

Welke acties kan ik ondernemen

De Do’s en Dont’s
Mogelijkheden/kansen van de huidige markt

Situaties / casuïstiek uit de hedendaagse praktijk

Riante mogelijkheid tot het stellen van vragen

Vragen / informatie

Wilt u óók uw vastgoed in 2024 laten renderen? Kijk dan onze gratis online masterclass op 30 november 2023 terug! Heeft u vragen, wilt u weten wat Klaassen PBOV voor u kan betekenen of wilt u vrijblijvend een strategiegesprek van uw vastgoed(portefeuille)? Neem dan contact met ons op.

Help! De Wet Betaalbare huur en de nieuwe BOX3 komen eraan

Sun, 03 Nov 2024 14:10:28 GMT

Help! De Wet Betaalbare huur en de nieuwe BOX3 komen eraan

Help! De Wet Betaalbare huur en de nieuwe BOX3 komen eraan

Het zal u als belegger niet ontgaan zijn. De aankondiging van de Wet Betaalbare huur (WBh), waarin grote wijzigingen in het puntensysteem huur en de liberalisatiegrens zijn opgenomen. Daarnaast hebben we recent de doorvoering van de BOX3 overgangsregeling gehad en daarmee de verzwaring van de te betalen belasting in BOX3.

Deze ontwikkelingen roepen veel vragen op bij investeerders en institutionele beleggers. Moet ik mijn vastgoed verkopen, verduurzamen of niets doen? In dit artikel wordt inhoudelijk ingegaan op de wijzigingen én worden handvaten geboden door middel van een stappenplan om te bepalen of uw vastgoed rendabel is.

Veel gestelde vragen uit de praktijk over de Wet Betaalbare huur en BOX3

Uit de hedendaagse praktijk van Klaassen PBOV komt naar voren dat de wijziging BOX3 en de Wet Betaalbare huur voor veel onrust en onzekerheid zorgen onder onze klanten. Dagelijks krijgen wij vragen in de strekking van:

Wat moet ik met mijn vastgoed doen? Kopen of houden?
Is mijn vastgoed nog wel rendabel?
Wat gaat er precies veranderen op het gebied van het woningwaarderingsstelsel?
Wat zijn de gevolgen van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor mijn vastgoed en/of portefeuille?

Op de bovenstaande vragen is helaas geen uniform antwoord te geven, omdat elke casus uniek is. De aanpak om de vragen te beantwoorden kan wel algemeen toegepast worden.

Geen paniek

Het is raadzaam om geen overhaaste beslissingen te nemen met betrekking tot uw vastgoed. Wij raden u aan om de rendabiliteit te onderzoeken waarbij de hiervoor genoemde wijzigingen in ogenschouw worden genomen. Tevens zijn er verschillende politieke discussies gaande die nog kunnen leiden tot wijzigingen, waaronder:

De forfaitaire rentepercentages in de overbruggingsregeling BOX3 worden pas na afronding van een volledig kalenderjaar vastgesteld.
De voorgenomen Wet Betaalbare huur is nog niet definitief. In de eerste contouren zijn nog een groot aantal hiaten zichtbaar. Zie onze bijdrage: Regulering middenhuur: Doordacht plan of niet?!
In de voorgenomen Wet Betaalbare huur is opgenomen dat deze voorgenomen wet pas in werking treedt bij nieuwe huurcontracten. Lopende contracten, indien deze voldoen aan de huidige vrije sectorgrens, mogen nog voor de huidige huurprijs worden verhuurd.

De BOX3 overgangsregeling

De belasting in BOX3 bestond voorheen uit de vaste componenten sparen en beleggen. Vastgoed werd binnen het component beleggen bepaald aan de hand van de leegwaarderatio x de WOZ-waarde. Eventuele schulden konden volledig worden afgetrokken. Het gevolg hiervan was dat de belastingdruk op vastgoed laag was.

Met de overbruggingsregeling BOX3 tracht het kabinet een verdeling te maken tussen spaargeld en beleggingen. Hierbij wordt op basis van het vast te stellen BOX3 vermogen een rendementspercentage (o.b.v. forfaitaire percentages) berekend wat de BOX3 heffingsgrondslag van iemand is. Over deze grondslag dient vervolgens belasting betaald te worden. In 2023 is deze belasting 32% over de heffingsgrondslag.

De Wet Betaalbare huur

27 februari 2023 heeft minister Hugo de Jonge de Wet Betaalbare huur bekend gemaakt. Het doel van deze wet is om woningen tot de huurgrensprijsgrens van € 1021,02 (186 woningwaarderingspunten) te reguleren. Los van het vaststellen van de nieuwe huurprijsgrens heeft hij een aantal wijzigingen in het puntensysteem huur, ook wel bekend als woningwaarderingsstelsel (WWS), bekend gemaakt, namelijk:

Toekenning van punten voor het energielabel

Om verduurzaming te stimuleren worden de huurpunten voor groene labels (A en hoger) verhoogd en voor rode labels (E en lager) verlaagd/bestraft.

Toekenning van punten voor privé buitenruimte

De punten voor een buitenruimte worden uitgebreid. Een buitenruimte krijgt binnen de huidige systematiek per stap van 25m2 woningwaarderingspunten toegekend. In de nieuwe systematiek wordt dit aangepast naar stappen van 5m2.

Verhoging van de WOZ-cap naar 187 punten

In de huidige systematiek mag de WOZ-waarde niet meer dan 33% van het totaal aantal punten opleveren. De WOZ-cap is van toepassing voor woningen vanaf 142 punten. Deze grens wordt verhoogd naar 187 punten.

Dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel

Om ervoor te zorgen dat woningen ook daadwerkelijk worden verhuurd volgens de nieuwe gereguleerde huurprijs, wordt het woningwaarderingsstelsel dwingend gemaakt. Dit houdt in dat:

Gemeenten worden verantwoordelijk voor controle en handhaving van de huurprijs;
De Huurcommissie wordt toegankelijk voor woningen die vallen onder de middenhuur;
Verhuurders dienen verplicht bij elke nieuw contract de puntentelling huur te overhandigen;
Wanneer de regulering niet wordt nagekomen kunnen boetes volgen.

Verwachte belastingdruk BOX3 (indien van toepassing)

Voordat de rendabiliteit van uw vastgoed of vastgoedportefeuille vastgesteld kan worden, is het van belang om te bepalen welke huurinkomsten u nodig heeft. Dit met inbegrip van de eventuele BOX3 belasting. In het geval van de overbruggingswet BOX3 zijn er diverse gratis rekentools om de te verwachte belastingdruk in BOX3 in kaart te brengen, zoals:

https://www.berekenhet.nl/sparen-en-beleggen/belasting-box3-spaargeld-vermogen.html

De hieruit voortkomende belastingdruk dient in zijn geheel opgebracht te worden door de verhuurder en is dan ook onafhankelijk van de omvang van de portefeuille. Deze belastingdruk kan naar eigen inzicht van de verhuurder worden verdeeld over zijn/haar woningen.

NB: Let wel op dat u op deze site zelf het vermogen uit uw vastgoed op basis van de leegwaarderatio moet berekenen!

Introductie Routekaart rendabel vastgoed

Wat betekent dit nou precies voor uw vastgoed? Zoals eerder aangegeven krijgen wij diverse vragen van onze klanten. Om deze vragen te beantwoorden nemen wij u graag mee in onze filosofie aan de hand van de hieronder getoonde routekaart. Door de stappen uit deze routekaart te volgen, wordt inzichtelijk of uw vastgoed (nog) rendabel is met inbegrip van alle aangekondigde wetswijzigingen.

Wegwijs in de routekaart rendabel vastgoed 2024

Hieronder worden kort de stappen toegelicht, die worden weergegeven in de routekaart.

Stap 1: Woningdossier

Bent u in het bezit van een bruikbaar woningdossier om een sluitende woningwaardering vast te stellen? Een woningdossier bestaat uit:

Een actuele woningplattegrond;
Foto’s en/of beschrijving van afwerking van de woning;
Geldig energielabel (<2015), Energie-Index (2015-2021) of energielabel (>2021).

LET OP: Het energielabel met een letter tussen 2015 en 2021 (VEL-label) is niet geldig voor de woningwaardering en levert geen punten op!

Zo ja, kunt u of Klaassen PBOV een woningwaardering conform de voorgenomen Wet Betaalbare huur opstellen.

Zo nee, is het inmeten van het vastgoed op locatie noodzakelijk.

Stap 2: Beoordelen van het resultaat van de opgestelde woningwaardering

Op basis van de resultaten uit stap 1 kan worden vastgesteld of het gewenste resultaat/rendement behaald is. Er zijn drie uitkomsten mogelijk, namelijk:

Positief: De uitkomst van de woningwaardering is minimaal gelijk aan de benodigde huuropbrengsten.

Negatief: De uitkomst van de woningwaardering is niet toereikend voor de benodigde huuropbrengsten en het te overbruggen ‘gat’ is niet in te vullen door het verbeteren van de woning,

Matig: De uitkomst van de woningwaardering is niet toereikend voor de benodigde huuropbrengsten. Ga door naar stap 3: Verbeteradvies.

Stap 3: Verbeteradvies

Wanneer de uitkomst van de woningwaardering matig is, raden we u aan om een verbeteradvies op te laten stellen. Hierbij kunt u denken aan het aanpassen/wijzigen van:

Het energielabel;
De afwerking van keuken en sanitair;
De hoogte van de WOZ-waarde.

Het doel van bovengenoemde aanpassingen/wijzigingen, is het optimaliseren van de huuropbrengsten naar het gewenste niveau.

Casuïstiek Wet Betaalbare huur ter verduidelijking

Om inzichtelijk te maken wat een verbeteradvies (stap 3 uit de routekaart) u kan bieden, illustreren wij hieronder de uitkomsten van twee casussen uit de praktijk. De eerste casus betreft een klein appartement in Amsterdam en de tweede casus betreft een klein appartement in Vlaardingen.

Woning Amsterdam-West

Huidige woningwaardering (2023)

Verbetering mogelijk: Ja

Omvang verbetering: Vervangen van CV- ketel en vervangen van (deel) glas

Kosten verbetering: € 4000,- incl. BTW

Nieuwe verwachte woningwaardering (2024)

*De enige missende parameters op dit moment zijn de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2023 en de huurtabel met datum 01-07-2024. Hiervoor is gebruik gemaakt van de WOZ-waarde met peildatum 01-01-2022 en de huurtabel met datum 01-07-2023.

Woning Vlaardingen

Huidige woningwaardering (2023)

Verwachte woningwaardering (2024)

Verbetering mogelijk: Ja

Omvang verbetering: Vervangen van CV- ketel en isoleren vloer boven kruipruimte

Kosten verbetering: € 3000,- incl. BTW

Nieuwe verwachte woningwaardering (2024)

Meer informatie

Heeft u na het lezen van dit artikel vragen of wilt u uw eigen casus tegen het licht houden? Bel ons via 010 268 10 08 of neem contact met ons op via onderstaande knop.

Regulering middenhuur: Doordacht plan of niet?!

Sun, 03 Nov 2024 14:09:53 GMT

Regulering middenhuur: Doordacht plan of niet?!

Het is zover, de plannen van minister De Jonge over de regulering middenhuur zijn bekend én de kogel is door de kerk. Door middel van wijzigingen in het WoningWaarderingsStelsel (WWS) wil hij de regulering middenhuur vormgeven. Hieronder treft u de belangrijkste wijziging aan:

Regulering middenhuur gaat gelden voor woningen tot 187 woningwaarderingspunten
Regulering middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten (mutatie)
Duurzame woningen (energielabel A of beter) krijgen meer punten dan voorheen
Beschikbare buitenruimte wordt beter gewaardeerd, namelijk per stappen van 5 m2 i.p.v. 25 m2
De bestaande WOZ-cap wordt verlegd naar 187 punten in plaats van de huidige 142 punten

Kijkende naar de voorgenomen wijzigingen en het huidige woningwaarderingsstelsel, springen er direct een aantal dingen in het oog:

Bij invoering van het energielabel NTA8800 (01-01-2021) is gekozen voor een differentiatie in punten bij specifieke oppervlakten. Het toen ingevoerde NTA8800 energielabel gaf namelijk een te grote afwijking bij kleine woningen. In de voorgenomen plannen wordt alleen de oppervlakte >40m2 benoemd.
De WOZ-waarden in Nederland kennen per gebied een grote variëteit. Door de grote invloed van de WOZ-waarde op de huurpunten ontstaat er een groot verschil tussen vergelijkbare woningen in verschillende grote steden.

Wij bij Klaassen PBOV zijn van mening dat de voorgenomen beleidswijzigingen onbedoelde gevolgen teweeg kunnen brengen, zoals:

In gebieden met een hoge(re) WOZ-waarde is het ‘eenvoudiger’ om boven de 187 punten te komen.
In gebieden met een lage(re) WOZ-waarde zal de middenhuur krimpen en/of zelfs geheel verdwijnen.

Alles in ogenschouw genomen is het de vraag of het beoogd beleid leidt tot de door de minister gepredikte evenwichtige huursector.

Wilt u weten wat de voorgenomen beleidswijzigingen betekenen voor uw woning of woningportefeuille, wij denken graag met u mee.

Een beter rendement door verduurzaming

Sun, 03 Nov 2024 14:08:56 GMT

Een beter rendement door verduurzaming

“Verduurzamen rendeert, je kunt een beter rendement en uitgangspositie behalen wat niet de wereld hoeft te kosten”, aldus Michel Klaassen (directeur, Klaassen PBOV).

De algemene ledenvergadering 2021 van Vastgoed Belang is dit jaar gehouden in de vorm van een talkshow. Onder leiding van Rick Nieman is daarbij ingegaan op actuele onderwerpen zoals: de woningmarkt, het imago van de particuliere huursector, de staat van de winkelsector na corona en verduurzaming. Voor het laatste onderwerp is Michel Klaassen aangeschoven aan de talkshow tafel. Bekijk hier de uitzending terug:

Radar Extra – Documentaire ‘Van gas los’

Sun, 03 Nov 2024 14:08:21 GMT

Radar Extra – Documentaire ‘Van gas los’

Radar Extra: Over dertig jaar zal geen enkel huis meer op het gas aangesloten zijn. Niemand zal nog in een diesel- of benzineauto rijden en elk gebouw is verwarmd en verlicht door middel van duurzame bronnen.

Nederland heeft dus nog een lange weg te gaan om de klimaatdoelen te halen, aangezien onze CO2-uitstoot tegen die tijd dicht bij nul zal moeten zijn.

Van gas los

Nog lang niet iedereen beseft dat we voor een verandering staan die te vergelijken is met de industriële revolutie of de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog. Een gigantische opgave. De gevolgen als het niet lukt zijn niet te overzien.

2-delige documentaire over de energeietransitie

Antoinette spreekt voor dit tweeluik onder andere met minister Eric Wiebes van Economische Zaken en Klimaat, meteoroloog Reinier van den Berg, professor Transitiekunde Jan Rotmans, directeur Marjan Minnesma van Urgenda, warmteregisseur Jan van der Meer, Laetitia Ouillet, directeur Energie van de Technische Universiteit Eindhoven en ing. Michel Klaassen.

Gerealiseerde ROI van ruim 10,5%, woningvorming Jasmijnstraat Rotterdam

info@mingocms.nl (Milan Lagerwerf) — Wed, 11 Sep 2024 07:28:22 GMT

Splitsing bestaande woning

Jasmijnstraat, Rotterdam

Aankoop van de woning ±€ 260.000,-
Kosten koper ±€ 28.000,-
Projectbegeleiding en realisatie ±€ 215.000,-
Totale investering ±€ 504.000,-
Nieuwe woningwaardering volgens Wet betaalbare Huur
Huuropbrengsten € 2650,- per maand
Verwachte winst bij verkoop ± € 71.000,-
Gerealiseerde BAR bij verhuur ±6,3%
Gerealiseerde ROI bij verhuur ±10,5%

Situatie

Een zeer gewaardeerde klant van Klaassen PBOV gaf ons de opdracht om hem te ondersteunen bij de aankoop, ontwikkeling en verhuur van een te splitsen (bestaande) woning.

Deze klant had enerzijds als wens een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood door het ontwikkelen/realiseren van duurzame woningen. Anderzijds was de wens om een fatsoenlijk rendement te maken op het project. De ontwikkeling diende te voldoen aan de volgende criteria:

De te ontwikkelen woningen dienen van goed afwerkingsniveau te zijn
De woningen dienen duurzaam te zijn (energielabel A)
De woningen dienen ontwikkeld te worden conform de eisen van de Wet betaalbare Huur (ca. 187 punten)
Minimale BAR bij aanvang van verhuur van 6,5 %
Minimale directe ROI (op eigen geld) van minimaal 8,5%

Projectaanpak

Om deze klant te voorzien in zijn behoeften en wensen inzake woningvorming vrije sector (conform Wet betaalbare Huur), heeft Klaassen PBOV een projectaanpak opgesteld, die is verdeeld in 3 fasen. Deze fasen zijn als volgt:

Fase A: Aankoopondersteuning

Deze fase kenmerkt zich door het beoordelen en bepalen van de potentie van diverse aangeboden vastgoedobjecten. De mogelijkheden tot splitsen van een bestaande woning (bijvoorbeeld bestemmingsplan, lokale verordeningen, parkeernormen, etc.) worden op basis van een haalbaarheidsonderzoek vastgesteld.

De Jasmijnstraat gaf een positief resultaat en voldeed daarmee aan de vooraf gestelde eisen van de klant. Zo was er in de wijk (nog) geen parkeernorm en stond het bestemmingsplan het splitsen naar meerdere woningen niet in de weg. Tot slot kon er voldaan worden aan de eisen van de gemeente op het gebied van een minimale oppervlakte. In navolging op dit positieve resultaat zijn de onderhandelingen met de verkopende partij gestart en heeft onze klant de bestaande woning gekocht.

Fase B: Projectontwikkeling

Deze fase omvat het ontwikkelen van een definitief plan waarin de voorwaarden van onze klant worden geborgd.

Klaassen PBOV heeft in deze fase de volgende acties uitgevoerd:

Opstellen van een volledige set tekeningen t.b.v. de vergunningsaanvraag;
Begeleiden van externe onderzoeken/berekeningen t.b.v. de vergunningsaanvraag:

o Asbest analyse

Opstellen van concept energielabels;
Opstellen van een energetisch uitvoeringsadvies;
Opstellen van een programma van eisen voor de aannemer.

De uitkomsten vormen de basis voor fase C.

Fase C: Projectrealisatie

In overleg met onze klant zijn potentiële aannemers aangeschreven en uitgenodigd om het project te bezoeken. Op basis van de voorwaarden uit het programma van eisen (fase B) is hen gevraagd om een prijs uit te brengen. De aannemer die werd geselecteerd heeft de werkzaamheden onder begeleiding van Klaassen PBOV B.V. uitgevoerd. De begeleiding bestond uit:

Het voeren van wekelijkse bouw overleggen;
Het uitvoeren van kwaliteitscontroles op het werk;
Het bewaken van de opgestelde planning;
Het bewaken van de facturatie (naar rato werk);
Dienen als aanspreekpunt voor zowel klant als aannemer.

Bovenstaande acties hebben uiteindelijk geleid tot de realisatie van twee renderende en duurzame vastgoedobjecten d.m.v. woningvorming.

Het resultaat
Om te voldoen aan de behoeften en wensen van de klant heeft Klaassen PBOV het volgende gerealiseerd:

Vergunningverlening voor het splitsen van één bestaande woning naar 2 woningen
met voorzieningen;
De optimalisatie van de woningen door een nieuwe indeling;
Het optimaliseren van de duurzaamheid door het verbeteren van het Energielabel A+ door middel van:

o Isolatie van de gevels

o Isolatie van het hellende dak

o Vervangen van de beglazing in de bestaande kozijnen voor HR++ beglazing;

o Dimensionering van een efficiënte CV-ketel

Door realisatie van bovenstaande werkzaamheden zijn de volgende positieve resultaten behaald:

Aankoop van de woning ±€ 260.000,-
Kosten koper ±€ 28.000,-
Projectbegeleiding en projectrealisatie ±€ 215.000,00
Leegstandskosten ±€ 1000,00
Totale investering ±€ 500.000,-
Rentelasten (bridge financiering) ±€ 0,00 (eigen geld)
Opbrengst bij verhuur ±€ 2700,00 (Hugo proof)
Verwachte winst bij verkoop ca. € 71.000,00
Gerealiseerde BAR bij verhuur) ±6,3%
Gerealiseerde directe ROI (bij verhuur) ±10,5%

En een zeer tevreden klant!

Situatie voor

Jasmijnstraat Rotterdam

Situatie na

Jasmijnstraat Rotterdam

Rendabele vastgoedtransformatie in Den Haag

Wed, 11 Sep 2024 07:14:58 GMT

Rendabele vastgoedtransformatie

Hendrik Zwaardecroonstraat, Den Haag

Klaassen PBOV begeleidde de transformatie van een bedrijfspand naar twee duurzame en gasloze vrije sector woningen. Dankzij onze '7-stappenaanpak van Aankoop naar Rendement' realiseerden we:

Nieuwe huurwoningen volgens de huurpunten van de Wet betaalbare Huur
Een huuropbrengst van € 5.500,- per maand
Winst op investering bij verkoop van ruim 33%
Bruto aanvangsrendement (BAR) bij verhuur van ruim 7,0%
Return on investment (ROI) bij verhuur van ruim 32%

Bekijk hier onze '7-stappenaanpak van Aankoop naar Rendement'

Situatie en klantwens

Het transformeren van een leegstaand bedrijfspand naar rendabele, hoogwaardige en duurzame woningen.

Klantdoelstellingen:

Deze klant had als wens een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood door het ontwikkelen/realiseren van duurzame woningen in leegstaande utiliteitspanden. De klantdoelstellingen waren als volgt:

Gasloze woningen
Minimaal energielabel A++
Premium afwerkingsniveau
Maximale waardecreatie en structureel rendement

Met deze eisen als uitgangspunt ontwikkelden we een plan dat zowel maatschappelijk relevant is (woningvraag) als financieel optimaal

Projectaanpak

Onze 7 stappenaanpak in dit project:

Stap 1 en 2: Haalbaarheidsonderzoek en aankoop

In deze stappen hebben wij de mogelijkheden tot transformatie van het bedrijfspand getoetst (bestemmingsplan, lokale verordeningen, parkeernormen, etc.) op basis van een haalbaarheidsonderzoek.

Na een positief resultaat uit het haalbaarheidsonderzoek zijn wij samen met de klant de onderhandelingen getart met de verkopende partij. Opvolgend heeft de klant het pand aangekocht.

Stap 3: Ontwerp- en vergunningstraject:

In deze stap hebben we voor het aangekochte object de volgende acties uitgevoerd of gecoördineerd t.b.v. de vergunningsaanvraag:

Opstellen van een volledige set tekeningen
Begeleiden van externe onderzoeken/berekeningen
Bodemonderzoek
Asbest analyse
Constructieberekeningen
Opstellen van (concept) energielabels
Opstellen van (concept) woningwaarderingen
Opstellen van een energetisch/kwalitatief uitvoeringsadvies

Stap 4: Aannemersselectie:

In deze stap hebben we op basis van de verleende vergunning en het uitvoeringsadvies een uitvraag (PvE) opgesteld en diverse aannemers aangeschreven om een prijsopgave op te stellen en uit te brengen.

Stap 5 en 6: Projectrealisatie en oplevering

Na de gunning van het werk aan een aannemer door de klant hebben we volgende begeleidende werkzaamheden uitgevoerd om het project soepel te laten verlopen:

Het voeren van een wekelijks bouwoverleg
Het uitvoeren van diverse kwaliteitscontroles op het werk
Het bewaken van de opgestelde planning
Het bewaken van de facturatie (naar rato werk)
Dienen als aanspreekpunt voor zowel klant als aannemer
Het uitvoeren van opleverkeuringen en registratie van diverse documenten

Stap 7: verhuur

Na afronding en oplevering hebben we ook de verhuur en beheer van de gerealiseerde woningen mogen verzorgen.

Het resultaat in cijfers

Een bewijs van onze expertise in waardecreatie en hoog rendement:

Aankoop inclusief kosten koper ±€ 411.750,-
Projectbegeleiding en projectrealisatie ±€ 507.500,00
Totale investering ±€ 919.250,-
Rentelasten (bridge financiering) ±€ 44.250,00
Opbrengst (taxatiewaarde) bij verkoop ±€ 1.150.000,00
Verwachte winst (taxatie) bij verkoop ca. € 315.000,00
Verwachte ROI bij verhuur van ruim 32%
Verwachte BAR bij verhuur van ruim 7,0%

Waarom kiezen voor Klaassen PBOV

Het transformeren van een bedrijfspand naar woningen vraagt om juridische scherpte, bouwkundige expertise en strakke procesbeheersing. Klaassen PBOV is de partij die transformatieprojecten niet alleen uitvoert, maar optimaliseert - zodat u sneller, slimmer en met minder risico waarde creëert!

Eén specialistisch team voor het volledige traject
Bewezen 7-stappenaanpak voor voorspelbaar resultaat
Juridisch en planologisch sterk
Bouwkundig en technisch onderbouwd
Gericht op maximale verkoop- of verhuurwaarde
Praktische ervaring met uiteenlopende transformaties
Transparantie in kosten, planning en risico's

Situatie voor

Hendrik Zwaardecroonstraat Den Haag

Situatie na

Hendrik Zwaardecroonstraat Den Haag

Gerealiseerde ROI van ruim 14,2%, woningverbetering Verheijstraat Vlaardingen

info@mingocms.nl (Milan Lagerwerf) — Tue, 28 May 2024 07:49:32 GMT

Woningverbetering vrije sector (Wbh)

Verheijstraat, Vlaardingen

Aankoop van de woning € 155.000,-
Kosten koper ±€ 17.000,-
Projectbegeleiding en realisatie ±€70.500,-
Totale investering ±€ 243.000,-
Nieuwe woningwaardering volgens Wet betaalbare Huur
Huuropbrengsten € 1.475,- per maand
Verwachte winst bij verkoop ±€ 45.000,-
Gerealiseerde BAR bij verhuur van 7,12%
Gerealiseerde ROI bij verhuur van 14,15%

Situatie

Een zeer gewaardeerde klant van Klaassen PBOV gaf ons de opdracht om hem te ondersteunen bij de aankoop en de ontwikkeling van een woning voor verhuur.

Deze klant had als wens om een veilige, vitale en toekomstbestendige investering te doen ten behoeve van zijn pensioen. De woning diende te voldoen aan de volgende criteria om een rendabele toekomstbestendige investering te zijn:

De vrije sector huurprijs dient conform de Wet betaalbare huur te zijn;
Het energielabel dient minimaal label B te zijn;
Er dient een minimale BAR van 7,0% te zijn.

Projectaanpak

Om deze klant te voorzien in zijn behoeften en wensen inzake woningverbetering vrije sector (Wbh), heeft Klaassen PBOV een projectaanpak opgesteld, die is verdeeld in 3 fasen. Deze fasen zijn als volgt:

Fase A: Aankoopondersteuning

Deze fase kenmerkt zich door het beoordelen en bepalen van de potentie van diverse aangeboden vastgoedobjecten. De mogelijkheden tot verhuur van een woning (bijvoorbeeld aan- en opkoopbescherming, etc) worden op basis van een haalbaarheidsanalyse vastgesteld. Bij een positief resultaat wordt de huurprijspotentie (Wet betaalbare huur) van een vastgoedobject door middel van een QuickScan beoordeeld.

De Verheijstraat gaf een positief resultaat. Zo was er in de wijk (nog) geen opkoopbescherming en had de woning een grote huurpotentie in de vrije sector door de realisatie van een uitbouw. In navolging op dit positieve resultaat zijn de onderhandelingen met de verkopende partij gestart en heeft onze klant de woning gekocht.

Fase B: Projectontwikkeling

Deze fase omvat het ontwikkelen van een definitief plan waarin de voorwaarden van onze klant worden geborgd.

Klaassen PBOV heeft in deze fase de volgende acties uitgevoerd:

Opstellen van een nieuwe woningindeling met uitbouw;
opstellen van een concept energielabel;
opstellen van een energetisch verbeteradvies;
opstellen van een conceptuele woningwaardering;
opstellen van een kwalitatief verbeteradvies;
opstellen van een programma van eisen voor de aannemer.

De uitkomsten vormen de basis voor fase C.

Fase C: Projectrealisatie

Het voeren van wekelijkse bouw overleggen;
het uitvoeren van kwaliteitscontroles op het werk;
het bewaken van de opgestelde planning;
het bewaken van de facturatie (naar rato werk);
dienen als aanspreekpunt voor zowel klant als aannemer.

Bovenstaande acties hebben uiteindelijk geleid tot de realisatie van een renderend vastgoedobject.

Het resultaat
Om te voldoen aan de behoeften en wensen van de klant heeft Klaassen PBOV het volgende gerealiseerd:

Toevoegen van oppervlakte door het plaatsen van een uitbouw;
De optimalisatie van de woningwaardering door een nieuwe indeling;
Het optimaliseren van de woningwaardering door het verbeteren van het Energielabel F naar Energielabel A+ door middel van:
Isolatie van de gevels en de vloer van de bestaande woning
Isoleren van de gevels, de vloer en het dak van de uitbouw
Vervangen van het bestaande glas (enkel en dubbel) voor HR++ glas met ZR roosters
Dimensionering van een energiezuinige Cv-ketel en mechanische ventilatie

Door realisatie van bovenstaande werkzaamheden zijn de volgende positieve resultaten behaald:

Aankoop van de woning € 155.000,-
Kosten koper ca. € 17.000,-
Projectbegeleiding en realisatie ca. €70.500,-
Totale investering ca. € 243.000,-
Nieuwe woningwaardering (Wet betaalbare Huur) van 191 punten
Taxatiewaarde verhuurde staat €270.000,-
Woning is verhuurd voor een kale huur € 1.475,- per maand
Verwachte winst bij verkoop ca. € 45.000,00
Gerealiseerde ROI van 14,15%
Gerealiseerde BAR van 7,12%