Deze klant had enerzijds als wens een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood door het ontwikkelen/realiseren van duurzame woningen. Anderzijds was de wens om een fatsoenlijk rendement te maken op het project.

Deze klant had enerzijds als wens een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood door het ontwikkelen/realiseren van duurzame woningen in leegstaande utiliteitspanden. Anderzijds was de wens om een fatsoenlijk rendement te maken op het project.

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat de Tweede Kamer op donderdag 25 april met een grote meerderheid heeft ingestemd met de invoering van de Wet Betaalbare Huur (Wbh). Er wordt gestreefd naar een spoedige behandeling door de Eerste Kamer en een beoogde invoering van deze wet per 1 juli aanstaande. De invoering van de Wbh, de gewijzigde wet- en regelgeving op het gebied van fiscaliteit én de gestegen rentekosten, hebben een onvermijdelijke weerslag op de rendabiliteit van uw vastgoed(portefeuille). Dit blijkt tevens uit onze werkpraktijk waarin we veel vastgoedinvesteerders spreken over het uitponden van bestaande zelfstandige huurwoningen, vanwege het wegvallen van enige vorm van rendement. In dit artikel willen wij van Klaassen PBOV u informeren over een alternatieve mogelijkheid om te komen tot (meer) rendement die verborgen zit in de Wbh. Let op Volledigheidshalve is het wel van belang om aan te geven dat dit alternatief niet de pasklare oplossing is voor hetgeen over investerend Nederland heen komt door de Wet betaalbare huur. Het is een alternatief wat voor een deel van het aanbod in Nederland kan leiden tot een oplossing. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen. Het is wel van belang om uit te zoeken wat er wel/niet kan in de gemeente waar het vastgoed gelegen is. De Wbh en kamerverhuur Naast het eerder geplaatste artikel over proactief goed verhuurderschap, wijst Klaassen PBOV u graag op een alternatieve benadering voor het behoud van uw vastgoed en rendement, namelijk: Kamerverhuur. Het verhuren van kamers is in veel Nederlandse gemeenten tot een beperkt aantal kamers toegestaan zonder dat hier een kamerverhuurvergunning voor vereist is. Kamerverhuur kent geen liberalisatiegrens of puntengrens en is daarmee een vreemde eend in bijt. De huurprijs van deze onzelfstandige woningen wordt gereguleerd door een eigen puntenstelsel (woningwaardering onzelfstandig). Een nadeel is dat dit systeem na de invoering in de jaren ’70 nagenoeg ongewijzigd is gebleven wat een lage (niet marktconforme) huurprijs tot gevolg had. Met de invoering van Wbh komt hier echter verandering in en dat biedt kansen. Nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte In de Wbh is naast de introductie van de middenhuur bij zelfstandige woningen (149 t/m 186 huurpunten), ook een wijziging opgenomen voor een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte. Dit nieuwe WWS-O zoekt op veel gebieden aansluiting met de bestaande woningwaardering voor zelfstandige woningen en herbergt vele toevoegingen en wijzigingen op het gebied van: Verwarming/koeling van gehele pand Verwarming en koeling van het gehele pand Duurzaamheid (energielabel) van gehele pand Uitvoering van de keuken en keukenvoorzieningen Uitvoering van het sanitair en sanitaire voorzieningen Buitenruimte van het pand Parkeerruimte bij het pand WOZ-waarde van het pand Bijzondere voorzieningen in het pand Bovenstaande wijzigingen zorgen enerzijds voor een stijging in de kale huurprijs van circa 20% ten opzichte van de huidige wettelijke huurprijs van een kamer. Anderzijds biedt het nieuwe puntenstelsel een groter voordeel, namelijk de mogelijkheid om verbeteringen aan te brengen. Dit betekent dat het net als bij zelfstandige woningen loont om bijvoorbeeld het energielabel te verbeteren en/of in de afwerking van het pand en/of de kamer te investeren. Een voorbeeld uit de praktijk Aan de hand van onderstaand praktijkvoorbeeld willen wij u de mogelijkheden van dit nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte Huidige situatie Eengezinswoning Verhuurd voor € 1600,00 per maand (zelfstandig) Valt als zelfstandige woning in de nieuwe middenhuur (<187 huurpunten) Begane Grond, 1e verdieping, kruipzolder (<1,50m hoog) Energielabel (NTA8800) E 3 slaapkamers van ca. 12m2 per stuk Gedeeld toilet, badkamer, keuken, woonkamer, tuin en berging Maximaal 3 personen zonder kamerverhuurvergunning Kale huurprijs per kamer conform huidige systematiek € 380,14 Kale huurprijs per kamer conform nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte: 49 punten - € 456,59

Het zal u als vastgoedinvesteerder niet ontgaan zijn dat het rendement van (verhuurd) residentieel vastgoed onder druk staat. Naast de goedgekeurde BOX3 overgangsregeling, de hoge(re) financieringsrente en de stijgende bouwkosten, dreigt er een verregaande ingreep in het WoningWaarderingsStelsel (WWS). Bovenstaande maatregelen leiden tot paniek en onzekerheid. Het is ons opgevallen dan veel Investeerders massaal hun vastgoed uitponden of dit serieus overwegen. Onze specialisten van Klaassen PBOV krijgen vaak de vraag: ‘Kan ik mijn vastgoed nog wel rendabel blijven verhuren in deze tijd of moet ik uitponden?’ Laten we eens uitgaan van ‘proactief’ goed verhuurderschap als investeerder, met een zetje van ons in de goede richting. Alles valt of staat met uw inzicht in de huidige en toekomstige (2024) verhuurwaarde (huurpunten) van uw vastgoed. Heeft u dit inzicht niet of onvoldoende? Vallen de huurpunten van uw vastgoed tegen? Geen man overboord! U kunt namelijk op diverse aspecten van de huurpunten direct invloed uitoefenen Stel: Het gat tussen de berekende huurpunten en de benodigde huurpunten is ‘klein’. Dit kunt u door middel van (beperkte) kwalitatieve verbeteringen (bijvoorbeeld toevoegen verwarming in een vertrek of aanpassen van keuken en sanitair) overbruggen. Deze aanpassingen kunt u zelf uitwerken en uitvoeren. Stel: Het gat tussen de berekende huurpunten en de benodigde huurpunten is ‘groot’. Een grote factor van invloed op de uitkomst van de huurpunten is het energielabel. Het verbeteren van het energielabel kan leiden tot een grote verbetering in de huurpunten. Als u het energielabel wilt laten vaststellen, heeft u dar een externe deskundige voor nodig. Kortom het antwoord op de vraag of u uw vastgoed moet uitponden of kan behouden, ligt volledig bij u. Het enige wat wij kunnen adviseren is: ‘Wacht niet af in onzekerheid én neem zelf de leiding over de situatie!’ Allereerst kunt u op eigen initiatief inzage krijgen in de huidige waarde van uw vastgoed en bepalen of u zelf het ‘gat’ kan overbruggen. Als het gat groter blijkt kunt u zelf contact opnemen met een deskundige van Klaassen PBOV voor het realiseren van een Verbeteradvies Vrije Sector. Heeft of beheert u een grote portefeuille en ontbreekt het u aan tijd en resources? Of heeft u een extra zetje ‘Proactief’ goed verhuurderschap in de rug nodig? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij bespreken graag met u de mogelijkheden klein of groot.